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城市服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)格局及發(fā)展特征解析

1、城市服務(wù)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)

城市服務(wù)行業(yè)在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和政策支持下持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)定，物業(yè)管理服務(wù)需求增長(zhǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好，居民對(duì)物業(yè)公司提供的資產(chǎn)和生活服務(wù)需求不斷增加，行業(yè)規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。

（1）行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)

中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)自1981年起步，經(jīng)過(guò)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)法律的多次修訂，行業(yè)監(jiān)管逐步完善。目前，物業(yè)管理公司已服務(wù)多種物業(yè)類(lèi)型，行業(yè)發(fā)展迅速。物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)在管面積均值由 2017 年的 3,163.83 萬(wàn)平方米增加至 2023 年的 6,798.10 萬(wàn)平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為 13.60%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值由 2017 年的 7.42 億元增加至 2023 年的15.50 億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為 13.06%。根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至 2022 年底，全國(guó)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約 3.6 萬(wàn)家，從業(yè)人員約 1,200 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)到 2025 年，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到 2.5 萬(wàn)億元。

（2）服務(wù)邊界拓寬

非住宅業(yè)態(tài)（如商業(yè)、辦公、學(xué)校、醫(yī)院等）成為物業(yè)管理公司擴(kuò)展的重要方向。這些業(yè)態(tài)的市場(chǎng)潛力大，物業(yè)費(fèi)較高，有助于提升營(yíng)業(yè)收入。隨著城鎮(zhèn)化推進(jìn)，物業(yè)公司逐步擴(kuò)展到城市服務(wù)領(lǐng)域，服務(wù)空間不斷拓展，成為公司發(fā)展的關(guān)鍵戰(zhàn)略。

（3）滿(mǎn)足業(yè)主多元需求，布局增值服務(wù)

物業(yè)管理服務(wù)已從基礎(chǔ)的“四保”服務(wù)擴(kuò)展至多樣化增值服務(wù)，圍繞全生命周期和多種生活場(chǎng)景提供個(gè)性化服務(wù)。公司通過(guò)針對(duì)不同年齡段（幼兒、年輕人、老年人）提供全齡段服務(wù)，如托幼、養(yǎng)老、親子等，同時(shí)還涉及居家、旅游、餐飲等領(lǐng)域，滿(mǎn)足多元化需求。增值服務(wù)成為推動(dòng)企業(yè)收入增長(zhǎng)的關(guān)鍵，2023年社區(qū)增值服務(wù)收入均值為1.66億元，且毛利率高于整體水平。

（4）市場(chǎng)拓展能力提升

物業(yè)管理公司通過(guò)競(jìng)標(biāo)和合作拓展市場(chǎng)。成立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)拓展團(tuán)隊(duì)，關(guān)注招投標(biāo)信息，尤其是非住宅項(xiàng)目，提升了獨(dú)立市場(chǎng)化和全國(guó)拓展能力。同時(shí)，通過(guò)與第三方開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司合作，進(jìn)一步拓寬合作邊界，2023年百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三方管理面積占比已超過(guò)50%。

（5）人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化，服務(wù)質(zhì)量提升

物業(yè)管理公司加大高學(xué)歷人才的引進(jìn)，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。2023年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)中本科及以上學(xué)歷員工占比12.16%，大專(zhuān)學(xué)歷占比23.15%。公司通過(guò)調(diào)整人才結(jié)構(gòu)，提升員工素質(zhì)與能力，支持高質(zhì)量發(fā)展。在智慧化和信息化趨勢(shì)下，具備智能化管理能力的人才成為重點(diǎn)目標(biāo)。為了提高服務(wù)質(zhì)量并降低人工成本，物業(yè)公司普遍設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)化操作程序，外包勞動(dòng)密集型工作，并注重招聘、培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)化員工，推動(dòng)智慧管理與技術(shù)創(chuàng)新，保持市場(chǎng)領(lǐng)先地位。

（6）科技賦能建設(shè)智慧物業(yè)

基于降低服務(wù)成本、提升管理效率、創(chuàng)新服務(wù)模式、提高業(yè)主服務(wù)體驗(yàn)等方面考慮，物業(yè)管理公司對(duì)傳統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行智能化升級(jí)，運(yùn)用 5G、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能、機(jī)器人等新技術(shù)建設(shè)“智慧物業(yè)平臺(tái)”，利用科技驅(qū)動(dòng)智慧物業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)服務(wù)更精細(xì)化、場(chǎng)景更多元化、業(yè)主居住更便捷、服務(wù)成本更優(yōu)等功能。通過(guò)整合線上及線下信息資源，物業(yè)管理公司致力于各項(xiàng)服務(wù)的數(shù)字化、自動(dòng)化、現(xiàn)代化，并向業(yè)主、住戶(hù)及租戶(hù)提供一站式的服務(wù)平臺(tái)。

2、城市服務(wù)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局

經(jīng)過(guò)數(shù)十年的發(fā)展，物業(yè)管理市場(chǎng)變得日益集中，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)參與者正面臨更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在此背景下，大型物業(yè)管理公司積極改善其戰(zhàn)略布局以增加各自的市場(chǎng)份額，實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

2023 年前十大物業(yè)管理公司管理面積均值達(dá) 4.53 億平方米，是物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值的 6.67 倍，頭部效應(yīng)凸顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢(shì)顯著。伴隨近幾年越來(lái)越多的上市企業(yè)募集到充足的資金支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)步入調(diào)整周期，母公司出現(xiàn)不同程度的資金問(wèn)題，為物業(yè)服務(wù)公司收并購(gòu)市場(chǎng)創(chuàng)造了進(jìn)一步的整合機(jī)會(huì)。各公司審慎考慮并購(gòu)這種高速拓展規(guī)模方式的利與弊，真正依靠自身資源稟賦和優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)，找到速度和質(zhì)量的平衡點(diǎn)，在激烈的角逐中力求占據(jù)強(qiáng)大的規(guī)模與資源優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)拓展中全力塑造自身品牌特色，提高品牌溢價(jià)和企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、城市服務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和特征

物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理公司的主要收入來(lái)源。物業(yè)管理費(fèi)可按包干制或酬金制收取。按包干制收取物業(yè)管理費(fèi)是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)，尤其是住宅物業(yè)的主要收入模式，這是因?yàn)榘芍坪?jiǎn)化了業(yè)主及住戶(hù)就重大開(kāi)支的集體決策流程從而提高了效率，同時(shí)激勵(lì)物業(yè)管理服務(wù)提供商優(yōu)化營(yíng)運(yùn)從而提高盈利能力。

4、城市服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策

物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展水平與居民的工作與生活環(huán)境密切相關(guān)，同時(shí)物業(yè)管理行業(yè)吸納了大量的勞動(dòng)力，提供了大量就業(yè)崗位，為保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)發(fā)揮了積極作用。近年來(lái)我國(guó)政府持續(xù)推出鼓勵(lì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的積極政策。

城市服務(wù)行業(yè)相關(guān)政策

資料來(lái)源：普華有策

《2025-2031年城市服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》涵蓋行業(yè)全球及中國(guó)發(fā)展概況、供需數(shù)據(jù)、市場(chǎng)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)政策/規(guī)劃、相關(guān)技術(shù)/專(zhuān)利、競(jìng)爭(zhēng)格局、上游原料情況、下游主要應(yīng)用市場(chǎng)需求規(guī)模及前景、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)集中度、重點(diǎn)企業(yè)/玩家，企業(yè)占有率、行業(yè)特征、驅(qū)動(dòng)因素、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)，投資策略、主要壁壘構(gòu)成、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。同時(shí)北京普華有策信息咨詢(xún)有限公司還提供市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)鏈咨詢(xún)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、專(zhuān)精特新小巨人認(rèn)證、市場(chǎng)占有率報(bào)告、十五五規(guī)劃、項(xiàng)目后評(píng)價(jià)報(bào)告、BP商業(yè)計(jì)劃書(shū)、產(chǎn)業(yè)圖譜、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、藍(lán)白皮書(shū)、國(guó)家級(jí)制造業(yè)單項(xiàng)冠軍企業(yè)認(rèn)證、IPO募投可研、IPO工作底稿咨詢(xún)等服務(wù)。（PHPOLICY：RSYW）